Aspectos sensíveis em relação à permuta financeira de imóvel e a Solução de Consulta COSIT nº. 89

A Solução de Consulta COSIT nº 89/25, foi publicada em junho, evidenciou o cenário que traduz esforço duplo para a tributação dos proprietários e incorporadores, embora eles estejam na mesma operação.

O caso prático analisou operação de permuta financeira realizada entre ambos, cujo pagamento do incorporador ao alienante é realizado mensalmente, em percentual correspondente à sua participação no empreendimento, a partir das vendas realizadas no mês anterior.

No caso concreto, o incorporador repassa o valor ao alienante com dedução de 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção vinculado ao RET – pagamento mensal que abarca IRPJ, CSLL, PIS e COFINS – conforme autoriza a Lei nº. 13.970/19. Todavia, contra o alienante também incide o Imposto de Renda sobre o ganho de capital (GCAP) de 15% sobre as parcelas recebidas.

A Receita analisou a permuta financeira somente sob a ótica do vendedor do imóvel, e assentou que o Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%) incide sobre a diferença entre o custo inicial do imóvel e o total recebido da incorporadora. Além disso, confirmou que o GCAP pode ser tributado na proporção do valor recebido mensalmente.

Todavia, a SC COSIT nº 89/25 desconsiderou que o alienante e incorporador estão integrados à finalidade do empreendimento, tratando o dono do imóvel como mero vendedor, e não como co-incorporador, como deveria ocorrer.

Após esse entendimento da Receita Federal, fica evidente a necessidade de que, nas operações de incorporações com permuta financeira e pagamentos mensais de acordo com o êxito das vendas, seja a tributação devidamente analisada para que sejam evitados prejuízos aos alienantes.

O time da área de Tributário do TPC está à disposição para esclarecer dúvidas e prestar o suporte necessário sobre o tema.

Autor: Mateus Diniz