A tributação das receitas de aluguéis no contexto da reforma tributária – Análise constitucional, legal e sistêmica

1. Introdução

A promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugurou a mais profunda reestruturação do sistema tributário brasileiro desde a Constituição de 1988, ao instituir o modelo do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual. A alteração não se limita à reorganização dos tributos incidentes sobre o consumo, mas promove mudança relevante nos critérios de enquadramento jurídico de determinadas receitas, alcançando, com especial sensibilidade, o patrimônio imobiliário e as receitas de aluguéis.

Embora o debate inicial tenha enfatizado os efeitos da Reforma sobre cadeias produtivas empresariais, é inequívoco que o novo sistema projeta consequências para pessoas físicas e jurídicas que exploram imóveis, inclusive em modelos de locação tradicional e de curta duração. O objetivo deste artigo é apresentar, em perspectiva constitucional e sistêmica, os principais vetores jurídicos que explicam tais impactos, com atenção às alíquotas discutidas no debate técnico e aos regimes de tratamento diferenciado previstos na regulamentação da Reforma.

2. O IVA dual na Constituição Federal: CBS e IBS

A EC nº 132/2023 introduziu no texto constitucional, dentre outros dispositivos, o art. 156-A e referências à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no âmbito da competência da União, estruturando um modelo de IVA dual composto por: (i) CBS (federal) e (ii) IBS (estadual e municipal).¹

A substituição progressiva de PIS, COFINS, ICMS e ISS por um sistema unificado de tributação do consumo reforça a neutralidade e a não cumulatividade típicas de modelos de IVA.² O dado relevante, para as receitas imobiliárias, é que a incidência do IVA passa a dialogar com a caracterização de “atividade econômica” em sentido amplo, e não apenas com a natureza formal do sujeito (pessoa física ou jurídica).

3. Renda x consumo: a releitura das receitas imobiliárias

A tributação dos aluguéis percebidos por pessoas físicas sempre gravitou, no plano constitucional, em torno do Imposto de Renda (art. 153, III, CF), enquanto expressão de acréscimo patrimonial. No regime infraconstitucional, a sistemática progressiva pode alcançar a alíquota máxima de 27,5%, a depender do conjunto das rendas do contribuinte.

Com a Reforma Tributária, passa a ser fundamental distinguir: (a) receitas imobiliárias tratadas como renda patrimonial (renda passiva) e (b) receitas imobiliárias decorrentes de exploração habitual e organizada, passíveis de enquadramento no campo do consumo (CBS/IBS). Essa distinção se conecta ao elemento “habitualidade”, tradicionalmente utilizado para identificar atividade econômica em contexto tributário.³

4. Habitualidade na locação de imóveis

Habitualidade, no Direito Tributário, não se reduz ao número de imóveis, mas envolve o exame do conjunto fático que revela reiteração organizada de atos com finalidade econômica: recorrência e previsibilidade de receitas, gestão ativa, rotatividade de locatários, uso de plataformas, estrutura operacional, entre outros elementos.

Paulo de Barros Carvalho destaca que a incidência tributária deve ser compreendida a partir do fato jurídico em sua concretude, considerando os elementos que compõem a hipótese de incidência e seu preenchimento no mundo fenomênico.⁴ Assim, a análise de habitualidade tende a ser qualitativa, e não meramente quantitativa, especialmente em modelos de locação mais dinâmicos.

5. Locações tradicionais e regimes de tratamento diferenciado

A Reforma Tributária buscou preservar pequenos locadores, em particular nas locações tradicionais (contratos de longo prazo, residenciais ou comerciais, sem prestação de serviços associada). No âmbito da regulamentação, discute-se regime de isenção para locadores que: (i) possuam até três imóveis locados e (ii) aufiram receita anual inferior a R$ 240.000,00, permanecendo, nesses casos, fora do campo de incidência do IVA (CBS/IBS).⁵

Importa registrar que o referido limite é concebido como parâmetro suscetível de atualização ao longo do tempo, evitando erosão inflacionária e deslocamento indevido de pequenos locadores para o regime do IVA.

6. Alíquotas e impactos: locações tratadas como atividade econômica

Em discussões técnicas, tem-se indicado uma alíquota de referência do IVA (CBS + IBS) em torno de 28%.⁶ Para determinadas atividades imobiliárias, prevê-se redutor de 70%, resultando em alíquota efetiva aproximada de 8,4%.

Nesse enquadramento, a carga total pode ser apresentada, em termos ilustrativos, como a soma entre: (a) Imposto de Renda até 27,5% (conforme a renda global do contribuinte) e (b) IVA efetivo de 8,4%, alcançando 35,9% em cenário de alíquota máxima de IR. A consequência prática é a superação de leituras simplificadoras: em determinados casos, o IVA não substitui o IR, mas pode se somar, a depender do enquadramento jurídico da atividade.

7. Locações por curta duração: redutor distinto e maior sensibilidade

As locações por curta duração (por dias ou semanas), usualmente associadas à alta rotatividade e à intermediação por plataformas digitais, apresentam maior risco de equiparação a atividade econômica de natureza próxima à prestação de serviços. Nessa hipótese, a incidência do IVA tende a se dar sob parâmetros mais gravosos.

No debate técnico, tem-se mencionado redutor de 40% para esse segmento, resultando em alíquota efetiva aproximada de 16,8% (a partir de uma alíquota de referência de 28%). Somada ao Imposto de Renda até 27,5% (a depender da renda global), a carga total pode atingir 44,3% em cenário de alíquota máxima. Todavia, tais percentuais devem ser analisados caso a caso, segundo volume de receita, habitualidade e forma de estruturação.⁷

8. Planejamento tributário e segurança jurídica

A Reforma Tributária reforça a importância do planejamento tributário lícito, entendido como a organização racional da atividade dentro de alternativas normativas permitidas, sem confundir-se com evasão.⁸ A decisão entre explorar o imóvel na pessoa física ou estruturar a atividade em pessoa jurídica, a forma contratual, a governança e o registro de custos e receitas passam a influenciar significativamente a eficiência fiscal e a segurança jurídica.

Em síntese, o novo sistema não recomenda generalizações: exige diagnóstico individualizado e integração entre assessoria jurídica e contábil especializada, sobretudo para locações por curta duração e operações com maior organização e repetição econômica.

9. Conclusão

A Reforma Tributária, inaugurada pela EC nº 132/2023, desloca parte do debate sobre receitas imobiliárias do campo exclusivo da renda para o campo do consumo, em especial quando a locação se aproxima de atividade econômica habitual. Locações tradicionais contam com regimes de tratamento diferenciado discutidos na regulamentação, enquanto locações por curta duração tendem a concentrar maior sensibilidade fiscal.

Diante desse cenário, a análise técnica caso a caso – combinando Direito Tributário e Contabilidade – torna-se essencial para reduzir riscos, calibrar estruturas e preservar eficiência econômica sem alarmismo. A adequada compreensão do enquadramento jurídico e das alíquotas aplicáveis é condição de segurança jurídica para o contribuinte e para o mercado imobiliário.

 

 

Notas de rodapé

1. BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, com alterações da Emenda Constitucional nº 132/2023 (instituição do IBS e da CBS no modelo do IVA dual).
2. MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 39. ed. São Paulo: Malheiros, 2018.
3. CARRAZZA, Roque Antonio. ICMS. 17. ed. São Paulo: Malheiros, 2021.
4. CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.
5. BRASIL. Projetos e minutas de Lei Complementar de regulamentação do IBS e da CBS (Reforma Tributária) – parâmetros de tratamento diferenciado a locações tradicionais (receita anual e quantidade de imóveis).
6. BRASIL. Ministério da Fazenda. Relatórios e apresentações técnicas sobre estimativas de alíquota de referência do IVA (CBS+IBS) em torno de 28%.
7. SCHOUERI, Luís Eduardo. Direito Tributário. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2020.
8. CARVALHO, Paulo de Barros. Planejamento Tributário. São Paulo: Saraiva, 2019.

Referências bibliográficas

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.

BRASIL. Ministério da Fazenda. Relatórios e apresentações técnicas sobre a Reforma Tributária (IVA/CBS/IBS).

CARRAZZA, Roque Antonio. ICMS. 17. ed. São Paulo: Malheiros, 2021.

CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.

CARVALHO, Paulo de Barros. Planejamento Tributário. São Paulo: Saraiva, 2019.

MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 39. ed. São Paulo: Malheiros, 2018.

SCHOUERI, Luís Eduardo. Direito Tributário. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2020.

 

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Autor: Gustavo Cordeiro